Deux réunions en simultané se tenaient à Carcassonne et Narbonne pour évoquer le marché de l’immobilier audois et son évolution au cours de l’année 2023.
A la Maison des collectivités à Carcassonne, ainsi qu’au domaine de Montplaisir à la Salle des foudres de Narbonne, tels étaient les deux lieux choisis par les notaires de l’Aude pour tenir leur conférence relative au marché de l’immobilier.
Michel Vignon, président de la Chambre des notaires de l’Aude témoignait : « Les dernières statistiques de notre département de cette fin d’été 2023 montrent encore la bonne santé du marché immobilier audois, contrairement au marché national qui se contracte, et plus particulièrement dans les grands centres urbains ».
Une conjoncture immobilière stable
A la fin août 2023, les indices des prix des logements anciens en France, hors Île-de-France et départements et régions d’outre-mer, enregistrent un net ralentissement. Ils connaissent une légère progressoin annuelle de +1,4% pour les appartements anciens et une stabilité pour les maisons anciens et une stabilité pour les maisons anciennes, contre respectivement +7,3% et +8,7% un an plus tôt.
En 10 ans, les prix en Occitanie ont évolué au même rythme sur les marchés du bâti ancine : +18,5% pour le collectif et +17,1% pour l’inndividuel. Concernant le foncier, la progressoin est moins forte avec +12,6%. Dans l’Aude, les évolutions sur 10 ans sont quasi similaires sur tous les marchés : entre +10% et +13% environ.
Concernant les niveaux de prix, l’Aude présetne des valeurs en dessous de celles constatées sur l’ensemble de l’Occitanie. En effet, à l’échelle de la région, les marchés immobiliers de la Haute-Garonne et de l’Hérault tirent les prix vers le haut.
A la fin juin 2023, les volumes de ventes, tous biens confondus sont en baisse de -12% dans l’Aude. Cette diminution est à relativiser compte tenu de la forte activité immobilière observée durant les deux années précédentes. Ainsi, après la forte croissance à fin juin 2021 (période post confinement), l’activité s’est maintenue durant l’année suivante avec une croissance de +12%. Les volumes de ventes à fin juin 2023 restent supérieurs de 19% à ceux observés 3 ans plus tôt.
Le prix des appartements anciens en constante augmentation…
A la fin août 2023, le prix au m2 médian des appartements anciens s’établit à 2370€/m2 dans l’Aude. Depuis 5 ans, les prix n’ont pas cessé d’augmenter. Sur cette période, alors que le rythme de progression annuelle s’est accéléré jusqu’en 2022 (passant de +1,4% à +9,7%), il ralentit sur la dernière année avec +4,2%.
La marché est essentiellement localisé sur le littoral et sur les communes de Carcassonne et Narbonne. Le littoral est le seul secteur sur lequel les évolutions de prix n’ont pas ralenti sur la dernière année avec +10,3% en 2022 et +12,3% en 2023. Sur Narbonne et Carcassonne, après +9,8% et +11,7% en 2022, les hausses passent à +5,8% pour chacune commune.
Par secteur, les niveaux de prix sont disparates :
– Carcassonne affiche les prix les plus abordables à 1140€/m2 en 2023. Par quartier, les écarts sont faibles, compris entre 1090€/m2 (Grazailles -Castors – Pierre Blanche – Reille) et 1260€/m2 (Trivall -Cité – Plateau Lacombe – Laconte – Ozanam)
– Le prix au m2 médian à Narbonne s’établit à 2130€/m2. Les prix par quartier sont plus hétérogènes qu’à Carcassonne : entre 1780€/m2 (centre-ville) et 2970€/m2 (quartier Ecarts).
– Le littoral audois se distingue avec des niveaux de prix plus élevés, à 3120€/m2. Gruissan, la commune la plus onéreuse (3540€/m2) présente la plus forte progression annuelle des prix avec +18%.
… le marché des maisons anciennes également
A la fin août 2023, le prix de vente médian de smaisons anciennes dans l’Aude s’établit à 154 600€. En fonction du nombre de pièces, les coûts médians s’échelonnent de 113 900€ pour les habitations de 3 pièces et moins à 199 500€ pour les maisons de 6 pièces et plus.
Sur les 10 dernières années, les évolutions annuelles des prix ont connu deux phases :
– instable entre 2013 et 2020 avec une succession de hausses et de baisses inférieures à 5%. Les prix sont restés dans une fourchette de 330 000€ à 340 000€ environ ;
– en hausse continue depuis 2021, mais en décélération progressive, avec +9,6% en 2021, +5,3% en 2022 et +3,1% en 2023.
De 2013 à 2020, les évolutions annuelles enregistrées selon le nombre de pièces étaient très disparates. Mais à partir de 2021, elles se sonthomogénéisées, restant comprises entre +3% et +5% quel que soit le nombre de pièces.
Dans l’Aude, les écarts de prix se sont accentués entre les secteurs. En effet, les croissances les plus fortes ont été observées dans les secteurs qui étaient déjà les plus onéreux. En 2023, Narbonne se distingue avec le coût d’acquisition le plus élevé à 231 200€ et la progression annuelle la plus forte à 10,1%.
Le littoral audois est en deuxième position du classement des secteurs par ordre de prix à 180 000€, en hausse de +7,2%. Il se démarque avec une forte proportion de maisons de trois pièces et moins : elles représentent 44% du marché contre 27% sur l’ensemble du département.
La périphérie carcassonnaise et le secteur de Lézignan-Corbières-Ouest narbonnais affichent des prix comparables à 168 000€ environ. Pour les autres ecteurs, les coûts d’acquisition médians sont inférieurs à 151 000€ et les évolutions annuelles sont modérées ou en légère baisse. Le secteur Limoux et Haute-Vallée de l’Aude est le plus abordable, à 108 300€, en hausse de +4,1%. Les secteurs Montagne Noire – Est carcassonnais et Corbières affichent des prix légèrement supérieurs, mais en baisse de respectivement -2,4% et -7,4%.
Le marché des terrains à bâtir suit la même tendance
A la fin août 2023, le prix de vente médian des terrains à bâtir s’établit à 61 000€ dans l’Aude. Sur les 10 dernières années, les prix ont suivi la même tendance que celle observée sur le marché des maisons anciennes. Les évolutions annuelles ont été instables entre 2013 et 2020, puis en hausse sur les années suivantes.
La proportion de parcelles vendues d’une superficie inférieure à 600 m2 est en hausse passant de 39% en 2019 à 53% en 2023. Cette proportion est variable entre les secteurs Limoux et Haute-Vallée de l’Aude et jusqu’à 88% à Narbonne.
Les écarts de prix entre secteurs sont davantage prononcés que pour les marchés du bâti. les prix de vente médians les plus élevés sont observés à Narbonne (87 900€) et sur le littoral audois (80 000€). A contrario, le secteur Limoux et Huate-Vallée de l’Aude affiche le prix de vente médian le plus faible, à 36 500€.
